מידע מקצועי › פסקי דין › חידוש חכירה בהיעדר סעיף 15 בחוזה החכירה

סעיף 15 מתייחס לסוגיית השבת הקרקע לרשות מקרקעי ישראל עם שינוי יעודה של הקרקע המוחכרת

 

הפ (ב"ש) 6073-08 חב' הדרי החוף מספר 63 בע"מ נ' רשות הפיתוח מנהל מקרקעי ישראל, בית משפט מחוזי: "בתנאי החוזה נרשם כי "בתום תקופת החכירה של 49 שנים לפי החוזה הנוכחי, תהיה לחוכר הזכות לחדש את החכירה לתקופה נוספת של 49 שנים לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמות הקרן הקיימת לישראל בע"מ לגבי קרקעות חקלאיות בלתי נטועות המיועדות למטעי הדר, אם החוכר יבקש זאת מהרשות בכתב לפחות 6 חודשים לפני גמר תקופת החכירה הראשונה"".

 

"החלטה מועצת מקרקעי ישראל מס' 1 אשר התקבלה ביום 12.05.1965, קובעת מדיניות, לפיה במקרה של שינוי ייעוד, תוחזר הקרקע למינהל".

 

"החלטה מועצת מקרקעי ישראל מספר 1146 מיום 29.03.2008, קובעת כי ניתן לחדש חוזה חכירה גם כאשר מתקיים הליך תכנוני לשינוי ייעוד המקרקעין, וזאת בכפוף לחתימה על תנאי שבגדרו החוכר מצהיר ומתחייב כי בעת מימוש התוכנית לשינוי ייעוד, הוא ישיב את המוחכר למנהל. באותה החלטה, סוייג, כי היא לא תחול על חוזה חכירה שאינו כולל סעיף השבת הקרקע בגין שינוי ייעוד".

 

פסק דין הדרי מצטט את בג"צ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות, (פס"ד שניתן ביום 29.8.2002 ומכונה גם "הקשת המזרחית"). "בפס"ד זה, עפ"י תיאוריה, ביטל ביהמ"ש החלטות שהתקבלו במועצת המינהל, ואשר העניקו זכויות מופלגות לחקלאים שקיבלו את הקרקע בתשלום סמלי בלבד ובוודאי שלא ריאלי, וחוזי החכירה שלהם כללו תניית שינוי ייעוד באופן מפורש. לטענת המבקשת, אמירותיו של כב' השופט אור, בפסקה 34 לפסה"ד, מחזקות את טענותיה, כי בעניינה, אי הכללת התניה הינה בבחינת הסדר שלילי, ובנוסף כי כריכתה עם חוזים אחרים, תגרום לה עוול וחוסר צדק. עוד היא הגישה, במסגרת השלמת הסיכומים מטעמה, אסופת חוזים (שהמשקל שיש ליתן להם הוגבל) משנות ה- 30 וה- 40, בין קק"ל למתיישבים וקיבוצים, בהם הוכלל, עפ"י הנטען, סעיף שעניינו "שיבת הנחלה" למקרה של שינוי זכות החכירה בקרקע חקלאית עירונית".

           

"על רקע הקביעה הנ"ל, קובע בית המשפט, מתבקשת המסקנה כי יש להיעתר לבקשת המבקשת לאפשר לה להאריך את חוזה החכירה מבלי ליתן למשיב להוסיף באופן חד צדדי את תניית שינוי הייעוד המבוקשת".

           

סיכום כאמור לעיל, בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה נגד רמ"י להארכת חוזה החכירה עם התובעת לפי התנאים בחוזה החכירה המקורי בקובעו, כי יש לפרש את החוזה לפי לשונו ואומד דעת הצדדים, וכי לא סביר היה שהמבקשת תחתום על חוזה שיאפשר את נישולה, לעת מימוש אופציית הארכתו, ממכלול הזכויות שרכשה בקרקע.

           

ה"פ 355-06 עמיאור זייצוב ואח' נ' מע"צ-החברה הלאומית לדרכים בע"מ: מדובר בפסק דין של בית משפט מחוזי לקביעת גובה הפיצוי הכספי המגיע למבקשים בגין הפקעת 82.74% משטח חלקה 19 בגוש 3636 בנס ציונה. (ראוי לציין כי המועד הקובע במקרה זה הינו לשנת 2000 לפני פסיקת בג"צ הקשת המזרחית וכן לפי קבלת החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 1146).

 

"גם לו היו המבקשים מוכיחים קיום פוטנציאל תכנוני של הקרקע המופקעת במקרה של שינוי יעוד, לא היו הם זכאים ליהנות מפוטנציאל זה, נוכח אופיו המיוחד של חוזה החכירה החקלאי עליו הם חתומים והזכויות שהוא מקנה. אכן, יש מקרים בהם זכות חכירה תקנה לבעליה זכויות הקרובות במהותן לזכות הבעלות, אלא שכאן מדובר בחכירה בלתי מהוונת של שטח נרחב שבגינו לא שילמו המבקשים את דמי החכירה שנדרשו לשלם. כמו כן, העדר סעיף 15 בהסכם החכירה לא מכוון להעניק למבקשים זכויות ייחודיות במקרקעין וממילא אין לו רלבנטיות במקרה שהמקרקעין הופקעו. כמו כן, לו היו חותמים המבקשים על הארכת הסכם החכירה היה סעיף זה מופיע בהסכם וגם נתון זה יש להביא בחשבון, שכן שווי המקרקעין מושפע גם מאירועים עתידיים. כמו כן, הפיצוי צריך להתבסס על החלטת המינהל 343, שלפיה אם בוטלה זכות חכירה בעקבות שינויי יעוד הקרקע, או מסיבה אחרת שאינה תלויה בחוכר (כגון הפקעה), הוא יהיה זכאי לפיצוי לפי שווי זכויות חקלאיות בקרקע".

 

הפוטנציאל התכנוני של הקרקע - "שווי הקרקע לצרכי שומת פיצויי הפקעה מושפע, בין היתר, מן הפוטנציאל התכנוני המתקיים במקרקעין, המגולם הן בתכניות קיימות והן בתכניות צפויות המיועדות לחול על המקרקעין.(ראה א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה 7 - 2008) 12, 513). עם זאת, התחשבות בפוטנציאל תכנוני של מקרקעין לצורך הערכת שוויים תעשה רק כאשר הסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין איננו קלוש ורחוק, אלא ודאי או לפחות בגדר צפיה סבירה בנסיבות העניין".

         

"יתכן שבמקרים יוצאי דופן עצם הפקדת תכנית לגבי מקרקעין סמוכים עשויה ללמד על פוטנציאל תכנוני. כך גם סביר להניח שעובדת הימצאם של המקרקעין בסמוך לישוב בנוי מגדילה את הסיכויים שעם התרחבות היישוב יופשרו הקרקעות הסמוכות לו לבניה (ראה ספרו הנ"ל של א' קמר בעמ' 513). אך דבר זה איננו נכון בכל מצב, והיה על המבקשים לבסס בצורה טובה יותר את טענתם בדבר הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, ולהביא אינדיקציות כלשהן באשר למגמות הבניה העתידיות הנוגעות לקרקע שהופקעה".

         

"אינני סבור כי יש מקום לייחס חשיבות רבה לעובדה שתכנית נס/1/1 מאפשרת  להקים על המקרקעין יחידת דיור ועוד שני בתי מגורים לשומרי הפרדס. עובדה זו בהחלט נלקחה בחשבון בחוות דעתו של השמאי חבקין, שכן מגיע פיצוי בגין האפשרות להקים מבנים אלו. אך לא ניתן ללמוד מכך על פוטנציאל תכנוני של המקרקעין בכללותם. הקרקע היתה ונותרה קרקע שייעודה עיבוד חקלאי, והמבנים המותרים הם רק כאלו אשר יש בהם כדי לשרת ייעוד חקלאי זה. כך גם נאמר בהסכם החכירה החדש (סעיף 1), כאשר כל חריגה מהוראה זו דורשת הסכמה של המינהל (סעיף 3). אלא שתכנית נס/1/1 נדחית מפני התוכנית המחוזית תמ"מ/3, שפורסמה למתן תוקף ביום 31.3.82, ואשר אוסרת כל בניה בקרקע שייעודה חקלאי, למעט בניה למטרה חקלאית".

 

מהות זכויותיהם של המבקשים במקרקעין ומשמעות העדר סעיף 15 בחוזה החכירה

"כאמור, חוזה החכירה של המבקשים לא כלל סעיף המתייחס לגורל המקרקעין במקרה של שינוי ייעוד, כמקובל בחוזי חכירה חקלאיים ("סעיף 15" האמור). המבקשים נתלים בעובדה זו שלטענתם מצדיקה פיצוי גבוה במיוחד. גם טענה זו – דינה להידחות. בבג"ץ הקשת המזרחית נמנע בית המשפט מלהכריע בשאלת מהות זכויותיהם של חוכרים חקלאיים שבהסכם החכירה שלהם לא נכלל "סעיף 15" באומרו:


"אכן, בחלק קטן של חוזי החכירה לא נקבע מה תהיה התוצאה מבחינת זכויות החוכרים במקרה שינוי ייעוד בקרקע. המדובר בחלק קטן ביותר של החוזים (דו "ח מילגרום, בעמוד 25). יתכן גם, שהיו מקרים של השתתפות חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים. יתכן שבמקרים אלה ובמקרים אחרים, לחוכרים אלה או אחרים, יש זכויות משפטיות העולות על אלה להם טוענת המדינה. עניינים אלה ואחרים דורשים ליבון והכרעה משפטית נקודתיים. אין בפנינו תשתית עובדתית שתאפשר התייחסות פרטנית לטענות אלה ולהכרעה בהן" (עמ' 67-68).

 

ברם, בניגוד לטענת המבקשים לא ניתן ללמוד מאמירה זו כי בית המשפט העליון סבר כי יש שוני "דרמטי", כלשונם, בין הסכם חכירה חקלאי הכולל את סעיף 15, לבין חוזה שאינו כולל סעיף זה. כל שנאמר הוא כי "ייתכן" שלחוכרים אלו יש זכויות שונות, וכי הדבר דורש ליבון עובדתי ומשפטי פרטני. מכל מקום, סעיף 15 עשוי להיות רלבנטי רק במקרה של החזרת הקרקע למינהל בשל שינוי ייעוד, מה שלא קרה בענייננו: המקרקעין של המבקשים הועברו למע"צ במסגרת הפקעה".

 

"בעת שנחתם חוזה החכירה המקורי, בשנת 1954, מינהל מקרקעי ישראל טרם הוקם, וטרם נחקק חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960. ממילא, טרם התקבלה החלטת המינהל מספר 1 לפיה:

 

"בהסכמי חכירה של קרקע חקלאית ייקבע כי עם שינוי יעודה של קרקע חקלאית לידי אחר, יבוא הסכם החכירה לידי גמר והקרקע תוחזר למינהל מקרקעי ישראל. עם החזרת הקרקע יהיה המחזיק זכאי לפיצוים עבור השקעותיו בקרקע ועבור הפקעת זכותו, בשיעור שייקבע על ידי המועצה בכללים שתוציא" (סעיף 10 להחלטה).

 

נראה, אם כן, כי העדרו של הסעיף איננו מכוון להעניק למבקשים זכויות ייחודיות במקרקעין לעומת חוכרים חקלאים אחרים".

           

"ממכלול העובדות וההלכות המפורטות לעיל עולה כי אין מקום לראות בזכויות המבקשים בקרקע זכויות הקרובות במהותן לזכויות בעלות, וכי אין מקום לפצותם בגין הפקעת הקרקע בהתחשב בשווייה של הקרקע במקרה של שינוי ייעוד. הערכת הפיצוי לו זכאים המבקשים צריכה להתבסס אך ורק על היותם חוכרים של קרקע חקלאית... כאשר עסקינן בהפקעה של קרקע פרטית, אשר הפרט שילם עבורה ממיטב כספו, זכאי הפרט לפיצוי מלא בגין הנזק שנגרם לו מהפקעת רכושו, שאחרת יהא הציבור מתעשר על חשבונו. שונים הדברים כאשר מדובר בקרקע אשר הפרט מעולם לא שילם את תמורתה, ואשר ניתנה לו על ידי הציבור, לתכלית מסוימת, אשר יש בה כדי לקדם מטרה ציבורית. במצב כזה, מתן פיצוי "ברוחב לב", כדרישת המבקשים, הינו בלתי צודק ומביא להתעשרות הפרט על חשבון הציבור".